万科董事长郁亮说：万科，已经看不到未来！

昨天（2023年10月25日），科万科在A股市场上，董事万科的长郁股价高开低走，开盘价为11.84元，亮说收盘价为11.66元。已经这个价位，科万科再次刷新了郁亮担任万科董事长5年多以来的董事最低价，和万科股价最高的长郁时候相比，已经跌去了三分之二还多。亮说万科的已经总市值，现在是科万科1396亿元。

10月20日，郁亮还带着万科高管张海、长郁朱保全等人在西安亮相，亮说吸引了众多媒体的已经关注。然而，郁亮并未谈及股价问题，而在场的媒体也明智地没有提及此事。这种默契让现场的谈话显得有些无聊，就像一场无关紧要的对话盛宴。

在西安的讲台上，郁亮作了发言。但大部分都是一些早期的认知和浅显的观察。一个企业的负责人在公开场合做出这样的发言，往往意味着一种更深层次的信息：这家企业看不到未来。尽管万科试图证明自己取得了进展，比如长租公寓将在今年实现盈利，仓储运营也在不断提升……但是这些只是几片叶子，救不了一艘迷航的船。

郁亮所面临的困境是，万科与保利之间的差距越来越大。通过对比两公司前9个月的销售数据，就可以看出，两个公司存在着周期性的差异。在今年2月至5月期间，他们的销售同比都有增长，但保利的表现明显优于万科。首先，保利的同比增长率更高，2月、3月和4月的同比增长均超过30%，而万科的增长率都未超过10%。其次，保利在同比下滑期的表现更强劲，而万科在7月同比下滑了超过30%，而保利并未遇到这样的问题。

因此，万科和保利之间的差距不仅仅是绝对值的差异，从每月销售金额来看，保利相对于万科领先3%至40%不等。而另一方面，保利似乎拥有一种击败万科的秘密武器，即无论好的时候还是坏的时候，都能避免更糟糕的情况。尽管两家公司的市值已经非常接近，但保利超过万科似乎只是时间的问题。这是郁亮面临的最真实的问题。

曾经，碧桂园给万科上过一课。在2012年至2017年期间，碧桂园的合同销售额从不到500亿跃升到超过5500亿，实现了五年11倍的增长。郁亮接任万科董事长后，谨慎地将万科的角色由“城市配套服务商”改写为“城乡建设与生活服务商”，其中的“乡”特别指的是碧桂园的市场。

如今横亘在万科面前的，已不是碧桂园，而是保利。保利地产与碧桂园有着相似性。二者开局都颇为惨淡，碧桂园是乡镇企业起家，20世纪90年代，“乡镇企业”真是一种过誉；保利地产虽顶着央企的名号，却是要钱没钱，要人没人。二者也都是逆袭上位，“货币化棚改”之前，商品房的库存持续高压，而碧桂园正是在这些年段创造的契机；如今房地产全行业承压，逆袭的是保利。

万科学保利难，难在无过无不及。保利对于郁亮是一种更高维度的认识论。加法做太多的人，减法会成为一种禁忌，也不太能欣赏乘法之美。万科的极夜，对于在错误的道路上奔跑的人，停下来想一想，便是不错的选择。这正是万科眼下的处境。

万科集团是一艘巨大的舰船，拥有万亿的资产规模、千亿的年营业收入、千亿的市值。尽管在长租公寓和仓储运营领域表现出色，但这不足让万科基业长青。郁亮梦寐以求的万科转型为一家不动产公司，仅靠长租公寓和仓储运营来支撑，显然只是一厢情愿。

有人认为，万科则正处于一个关键时刻，他们需要停下来反思，纠正错误的道路。尽管郁亮在西安的发言中，呈现了一些进展，但这些只是表面的，无法掩盖他们对未来的迷茫。万科真正的复兴，需要更深度的改变和创新。

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