上海三批次土拍热度下滑，17宗地揽金676亿，溢价率3.6%

土豆大会 10月25日上海土地成交

三批次共成交17宗宅地，上海成交总建面270万㎡，批次成交总价676亿元，土拍成交楼板价25045元/㎡，热度溢价率3.6%。下滑

意料之中，三批次热度明显下滑

地块热度下降。揽金整体溢价率3.6%，亿溢环比下滑4.3%；触顶率47%，价率环比下滑16%；总参拍企业45家，上海环比下降27%，批次单地块参拍不足5家；国民企比重持续增长。土拍

造成这样的热度主要原因主要是：新房、二手房信心不足，下滑三季度开盘去化率50%左右，宗地环比二季度显著下滑，二手房月均成交套数在1.5-1.7W左右低位徘徊，以价换量现象仍在持续，9月认房不认贷新政效果有限，市场起色不大；三批次供地质量明显下滑；“竞品质”（绿建、公租、装标）增加开发成本。

企业投资越发谨慎

基于市场变化、政策更新，1-3批次企业投资策略发生明显变化。

主流民企不玩了。国民企参拍占比从一批次六四开，到二批次七三开，到三批次国企占九成，民企的市场敏感度更高，表现为少参与，不参与。

还在玩的优等生三批次覆盖率缩水。招商三个批次共参拍39宗地块，一批次覆盖率79%，二批次64%，三批次47%，华发一批次覆盖率58%，三批次覆盖率仅6%。前三批次参拍25宗以上的头部企业中，除了要“进三争一”的保利发展，参拍覆盖率均有下滑。

批次安全底线拉高。往往以乡镇板块无轨交地块为界，一批次徐行、二批次永丰，三批次15单元，少数投决激进的企业会参拍，1-2批次这样的地块参拍企业有7家，到三批次15单元参拍企业仅4家，企业投资越发谨慎。

今日热门地块一览

今年至今第二热门地块，恭喜华发，中签率4%，拿下本轮最安全地块。今年的华发运气也很不错，每批都有收获，一批次华发·蟠龙四季9月入市，已清盘，二批次洞泾地铁站27万方住宅，三批次赵巷。

恭喜招商&港中旅摇得浦江镇地块，直接竞品为二批次成交的大华星曜。招商本批次还有一块74亿的三林地块，权益投资金额遥遥领先。

恭喜建发摇得桃浦地块，紧临一批次象屿项目。

小道消息，明天就出四批次清单，有望年底前成交，浅看看土地名单预测——

三批次落下帷幕，

四批次紧跟其后，

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