雄安新区推动现房销售及租购同权的意义与展望

雄安的雄安新区现房销售实践有望为更多地方进行期房预售制度改革、建立完善的推动住房市场长效机制提供宝贵经验。

中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长 邹琳华

不久前，雄安新区宣布取消商品住房预售，购同实行现房销售，意义同时支持有意愿的展望人才通过租房解决住房问题，并在教育、雄安新区现房销售医疗、推动就业等公共服务领域“租售同权”。及租此举不仅受到广泛关注，购同同时，意义笔者认为，展望取消预售和租购房同权具有重大实践探索意义。雄安新区现房销售

我国目前内地的推动商品房预售制度与香港“楼花”制度有较强关联，但又有显著差异。及租香港“楼花”制度经不断改进具有相对完善的悔约退房机制，消费者权益能得到更好保护。而我国内地的期房卖方获得的实际权益基本等同于现房销售，消费者面临着开发商将购房资金挪作他用的延期交付及烂尾风险，以及品质低劣、货不对板的风险。在当前房地产行业面临下行压力、房企爆雷及烂尾楼数量增长的背景下，商品房预售制度改革的呼声日益强烈。一方面，现售制度有利于切实保障楼盘项目品质，有效避免虚假宣传、质量瑕疵、延期交付、烂尾等风险，保护购房者合法权益；另一方面，有利于切实践行“房住不炒”方略。雄安的实践有望为更多地方进行期房预售制度改革、建立完善的住房市场长效机制提供宝贵经验。由于我国住房市场发展还很不平衡，期房预售制度改革需要因地制宜稳妥推进。现房项目对企业资金实力或融资能力的要求显著提高，且一旦无法成功销售，开发企业将面临巨大风险。为降低企业经营风险，对于不具备推进现售条件的城市，也可以考虑用预订生产代替期房预售。购房者提供较低比例的定金锁定产品并存入专户监管，金融机构和各类基金按进度为房企盖房提供开发融资，以最大限度平衡供求双方的利益与风险。

雄安新区作为北京非首都功能疏解集中承载地，将承接大量北京外溢转移人员。“租购同权”是租房市场发展的制度基础。租购同权指租房人和购房人在公共福利资源上享有同等权利。推进租购同权的主要困难是基本公共服务供给不足，雄安新区作为重点建设的新型城区，有条件也应该率先实行“租购同权”。随着我国人口分布的优化及公共服务投入的加大，更多的区域将有条件推进“租购同权”。

首先，“租购同权”可以调节雄安当地购房供需矛盾，改变居民被迫追高购房的问题，预防恶炒热门区域住房的现象；其次，更好满足居民的过渡性住房需求，租房结婚或供子女入学将成为更多人的选择，节省的资金可用于创业、投资、消费，为雄安人才流入创造良好环境。

需要指出的是，实现“租购同权”需要从立法角度切实保障租房者的权益。但现有法律体系中还缺乏针对“住房租赁”特有的民生保障属性设置权益保障内容，因而“租购同权”的落地还面临许多困难。随着国家层面《住房租赁条例》以及更多地方性条例出台，这一难题有望逐步得到解决。

来源 | 《商学院》杂志11月刊